愛媛の土地売却で損をしない方法とは?|コラム「土地を貸すときの注意点」

愛媛の土地売却で損をしない方法とは?

土地お役立ちコラム「土地を貸すときの注意点」

土地を人に貸すときに、「どうせ使っていない土地だから・・」と、知人に「貸してほしい」と言われたときに簡単に承諾してしまうケースがあります。
「知人だから大丈夫」と思いがちですが、大変なトラブルに発展することもあります。
気を付けなくてはいけません。

 

契約上、契約書には貸し出し年数が明記されているにも関わらず、その通りにならない場合があるのです。
しかし、貸し出し中に土地内に建物を建てることになると、状況が変わってしまいます。

 

土地の賃貸とは別に、『借地借家法』というものがあります。
借りた土地に建物を建てる場合、もちろん貸主に承諾を得なくてはいけません。
しかし、この『借地借家法』を知らないばっかりに、トラブルに発展してしまうケースもあるのです。
プレハブであっても建物を建てれば、登記しなくてはいけません。
これは、借りている土地であっても、同様です。
登記することで、『借地権』が発生します。

 

元々の契約が『土地賃貸借契約』となっている場合、『借地権』が発生するのです。
『借地権』がある場合建物の建築が認められます。
『借地権』が発生すると、元々の契約が30年未満である場合は無効となり、契約は自動的に30年となります。
ですから、契約書にあった年数が経過して、土地を返してほしいと思っても、建物を建てた時点から30年間は返してもらえなくなるのです。

 

例えば、元々の契約年数が経過した後、土地の使用法が決まっている場合やどうしても返してもらわなければいけない場合、正当事由を掲げて争うことになります。
しかし、正当事由が認められるのは非常に難しく、成功するとは限りません。
土地の明け渡しを可能にするほどの正当事由は、なかなかありません。

 

・地代の不払い
・長期に渡って催促を繰り返した
・無断転貸、承諾なしの建設や建て替え
これらに準じる、著しく信頼関係を損ねる事実を証明するものがなくては、無理でしょう。

 

さらに、知らなかったでは済まされないのが法律です。
建物を建てることを安易な気持ちで承諾してしまったことや、実際に建物が建っているのを見て知っていた場合は、貸主が認めたものとして受け取られてしまいます。

 

こういった事例を裁判で争った場合、長期に渡ることを覚悟しなくてはいけません。
理由があって、どうしても土地を返してもらわなくてはいけない場合、まとまった金額の支払により取り戻すことは可能です。
しかし、その金額は土地を貸し出して得た金額よりも、遙かに多くかかり、丸々赤字になってしまうことが予想されます。

 

土地の評価額に対して、借地権割合はその土地によって違います。
5000万の評価額の土地で、60%の借地権割合だった場合、3000万円相当の財産価値を格安で貸し出したことになります。
何も知らずに建物を建てることを承諾しただけなのに、元々の値段で貸し続けた上に、取り戻すための金額が多額に発生し、結果的には損をしたことになります。

 

失敗しないためには、建物を建てない貸し出しをする場合には、『土地賃貸借契約』ではなく『土地使用契約書』を取り交わすことが第一です。
最初の段階で建物を建てないとしているのであれば、土地には工作物や建物などを建ててはならないという契約にしなくてはいけません。
そうすることで、簡単な承諾では建物を建てられなくなります。
また、借主の権利は、土地「一時的使用であるということを、契約条文に明記しましょう。
契約書では『地代』という表現ではなく、あくまでも『使用料』という表現にすることをおすすめします。
さらに、『借地権を与えるための契約ではない』ということの念押しをする文言が入っていれば良いですね。

 

建物を建てることを容認する範囲とするならば、『定期借地権』にすると良いでしょう。
『借地権』と『定期借地権』は異なり、契約に関して延長はなく、あくまでも契約年数に添った使用期間とします。
契約年数が終了する際には、建物を取り壊して更地にした状態で返還する条件とします。

 

知り合いやこれまで問題なく貸していた相手であっても、条件が変わるときには、安易に考えずにきちんと調べた上で決定しましょう。