徳島の土地売却で損をしない方法とは?|コラム「土地の価格について」

徳島の土地売却で損をしない方法とは?

土地お役立ちコラム「土地の価格について」

土地の価格に関して、それが妥当であるのか高いのか安いのか、素人には分かりませんね。
実は、土地には、一物四価と言って4つの価格がついています。

 

・固定資産税評価額
・路線価
・公示地価
・実勢価格

 

上記の4つの価格が、用途別に使われます。

 

◎固定資産税評価額
これは、市町村(東京23区は都)などの地方自治体が、使用する価格です。
固定資産税・不動産取得税・登録免許税などの徴税額を決めるときに使います。
3年に1度見直しがされるため、実際の土地の価格の上下にすぐに連動するものではありません。
ですから、公示地価の70%を目安とし、納税者の不利益にならないように考慮して決められています。
また、固定資産評価額は、建物の相続税・贈与税の金額を決める際にも使われます。
土地の価格に関しては、路面価(下記)によって算出されます。

 

◎路線価
これは、国税庁が毎年1回発表するもので、土地の相続税や贈与税の計算をするときに元になる価格です。
路線価は、主に公道、必要に応じて私道の価格のことです。
『土地に隣接している道路の価格(路面価)×土地の面積=納税額』となります。
路線価に関しては、納税者の不利益とならないように、徴税費節減のために、大雑把に全国一律決められます。
個別の土地の特質や例外に関係なく、納税者に不利益が出ないように、公示地価の80%が目安となっています。

 

◎公示地価
先ほどから、上記に出てくる公示地価ですが、これは国土交通省が毎年3月下旬に公示するもので、1月1日現在の価格となります。
公示価格とも呼ばれます。
公示地価の決め方ですが、国土交通省の土地鑑定委員会が土地の価格を決めますが、このとき2人の不動産鑑定士の土地の鑑定を踏まえた上で決定されます。
公示価格というのは、路線価と固定資産評価額の算出の元にもなる重要な価格です。

 

◎実勢価格
この『実勢価格』が、一般的に土地が売買されるときに使われる価格です。
不動産会社や不動産広告、ネット上の不動産サイトなどに掲示されている価格ですね。
『土地の相場価格』と言えば、この価格になります。
実勢価格には、公的な決まりはなく、『どうしても買いたい』『急いで売りたい』などの事情を考慮して、値引きや値上げをすることができます。

 

これらは全て同じ価格ではありません。
ですから、同じ土地でも、見聞きするものによって土地の価格が変わるのは、当たり前のことなのです。