山形の土地売却で損をしない方法とは?|コラム「土地の査定方法」

山形の土地売却で損をしない方法とは?

土地お役立ちコラム「土地の査定方法」

土地の査定方法が、利用用途によって違うことをご存知でしたか?
ここでは、『一戸建て用地』の査定方法について、お話ししましょう。

 

『一戸建て用地』という言い方は、日常ではしませんね。
簡単に言うと、一戸建てを建築するための『宅地』のことです。
『一戸建て用地』には、一戸建てが建ち並んでいます。
行政で、一戸建てを建てるための土地であることを定めた、用途地域です。
ですから、背の高いビルやマンション、規模の大きな建築物などの建築は規制されており、一戸建て住宅が中心となっています。

 

『一戸建て用地』の査定に関しては、一戸建てを建築した場合の価格となります。
査定方法としては、『取引事例比較法』と『積算法』の組み合わせとなります。

 

◎取引事例比較法
近隣の土地の取引価格を参考にした査定方法で、周辺の条件が同じ土地や新築一戸建ての取引事例を参考にして金額を出します。

 

◎積算法
土地価格と建物価格を別々に出す方法で、土地価格は上記の取引事例比較法で出し、国土交通省の公示地価を参考にします。
建物価格は、建築費用を想定して出します。

 

一戸建て用地の場合、土地査定において建築できる建物規模が非常に重要です。
建築に関しては、行政が様々な制限を設けています。
容積率(建築出来る面積)の制限が地域や土地によって決まっており、土地面積が広くても建てられる建物が小さく制限されていたり、土地面積が狭くても建物の延べ面積を広く取れる場合には3階建ての一戸建てを建築できるなど、それぞれの制限があります。

 

 

その土地に建築できる建物の大きさを把握しておく必要があります。
ですから、具体的にどの程度の建物を建築できるのかしっかり調査をすることで、正確に査定を行うことができます。

 

だいたいの方が、売りたい土地があれば、近隣の土地の値段を参考にするでしょう。
坪単価を知ることができれば、土地の面積を乗じて土地の価格を想定できると思いがちです。

 

しかし、上記のような条件も絡んでくるので、仲介会社に査定をしてもらうと、想定していた金額よりも低い査定額を言われることはよくあります。

 

土地の査定を依頼するときには、『利用用途・予算』『この土地に建築できる建物』を知っておくと良いですね。
土地の利用用途と言えば、家屋を建築することを思い浮かべるかもしれませんが、その用途は様々です。

 

・駐車場や農地として、土地としての利用
・居住を目的として、一戸建てを建築
・販売を目的として、一戸建てを建築して分譲
・投資のために、ビルやマンションを建築して貸し出す
・自社ビルとして、ビルを建築し使う
・販売するために、マンションを建築し分譲

 

土地の活用用途としては、色々想定できます。