横浜の土地売却で損をしない方法とは?|コラム「住宅ローン・固定金利と変動金利」

横浜の土地売却で損をしない方法とは?

土地お役立ちコラム「住宅ローン・固定金利と変動金利」

住宅ローンの金利は、『全期間固定型』『固定期間選択型』『変動金利型』の3つのタイプがあります。

 

・全期間固定型
住宅ローンを組んだときの金利が、住宅ローン返済が完了するまで変わらず、返済額も毎月同額となる。

 

・固定期間選択型
ベースとなるのは変動金利型で、一定期間を固定金利にできるタイプです。
固定期間は、2年・3年・5年・10年などから、希望で選択できます。
最も多い利用者がいるのは、固定期間10年のタイプです。

 

・変動金利型
金利が半年ごとに見直されます。
金利が変動しても、返済額は毎月同額で、5年間は変わりません。
金額内での金利と元本の割り振りが変わります。

 

『全期間固定型』『固定期間10年型』の金利に関しては、長期金利に連動します。
『変動金利型』の金利は、短期プライムレートによって決定され、短期金利に連動します。
固定金利型と変動金利型の最大の違いは、金利の決まり方にあります。

 

短期金利のほうが長期金利より低いのが一般的ですが、住宅ローン金利に関しても、変動金利型が最も低く、次いで固定10年型、全期間固定型が最も高くなっています。
ですから、住宅ローンを借りる人の半数以上が変動金利型を選択しています。

 

変動金利型の住宅ローンは、毎月返済額が5年間同額で、その5年間に金利が変動した場合は、返済額の中で元本返済と利息の支払いの比率が変わります。
つまり、金利が上昇すると、利息の支払い額が増えるため、元本の返済が進まない状況に陥ります。

 

住宅ローンが開始してから6年目に、毎月の返済額の見直しがありますが、ほとんどの金融機関が元々返済金額の1.25倍を上限としています。
ですから返済金額が急に上がることはありませんが、金利が大きく上昇した場合、1.25倍を超えた部分が返済されず未払い利息となってしまうことがあります。
金利が急上昇することで、さらに新たな借金を背負う可能性があるということです。

 

日銀は、短期金利を低く抑える方針をとっておりますので、短期金利が急上昇することは考えにくく、変動金利型の金利が急上昇することもほぼないことでした。
しかし、住宅ローン返済は20年30年先まで続きます。
返済が完了するまで、無事に短期金利が低いままであれば良いのですが、昨今、物価上昇を目指す日銀ですので、物価が上昇した場合、短期金利の引き上げも当然あります。
実は、金利上昇リスクのある変動型から、今のうちに全期間固定型へ借り換えする動きが多く見られます。

 

「短期金利が上がる状況で、全期間固定型に借り換えする」と考える人もいると思いますが、それでは遅いのです。
長期金利の方が短期金利よりも先に上昇するので、短期金利が上昇し始めたときには、長期金利はとっくに高くなっていると想定できます。
借り換えをするなら、今した方が良いのかどうか、悩むどころですね。

 

ひとつ言えることは、住宅ローンの残高が多い場合や、返済期間が長期残っている場合は、借り換えは今しておいた方が安心だと言えるでしょう。
目安として、住宅ローン残高が1000万円以上、返済期間は10年以上。
しかし、残高や残期間が多くても、繰り上げ返済を予定して、短い期間に終わらせる予定がある方は、借り換えの必要はないかもしれませんね。